Comment amortir en LMNP ?

Comment amortir en LMNP

Les investisseurs dans la pierre tendent, de plus en plus, vers un investissement dans l’immobilier locatif, via des dispositifs de défiscalisation, comme le LMNP. Cela est dû, non seulement, par ses avantages fiscaux locatifs, mais aussi, et surtout, sa rentabilité, à long terme, par des amortissements en LMNP. Mais, pour en profiter, en long et en large, il faut comprendre comment amortir avec cet appareil de défiscalisation.

 Les amortissements LMNP, c’est quoi ?

C’est logique d’aller, tout d’abord, à sa source, pour bien le saisir, c’est-à-dire au LMNP lui-même. Ce dernier est un régime fiscal locatif qui donne la possibilité de bénéficier des avantages fiscaux, notamment par l’absence totale, ou partielle, d’impôts sur les loyers. Dans ce sens, un investissement LMNP indique un investissement immobilier réalisé dans un bien locatif, et dans des conditions permettant de bénéficier de ce régime. Dans ce type d’investissement, la mise en location d’un bien meublé est impérative. Dans le domaine de location, un bien meublé implique qu’il doit être suffisamment équipé en meuble et équipements. En effet,  le bien en question doit concerner un bien à usage d’habitation, et constituer une activité accessoire pour l’investisseur locatif. Il est à noter qu’un investissement LMNP peut s’intéresser à des biens classiques (neuf, ancien ou occasion) , ou des résidences services.

En plus des ces avantages fiscaux locatifs, l’investissement LMNP peut faire rentrer, les investisseurs, dans la rentabilité, par amortissement LMNP. En effet, ce dernier est une notion purement comptable qui permet de reconnaître et de prendre en compte l’usure dans le temps du bien immobilier, des meubles et des équipements. C’est une charge fiscale qui vient s’ajouter aux autres charges et qui permet de réduire, voire d’annuler, le résultat imposable et l’imposition qui en résulte. C’est-à-dire, il s’agit d’une charge qui n’a pas été décaissée, mais qu’il est possible de déduire des impôts. Ainsi, il a comme avantage de permettre de réaliser un gain de trésorerie pour l’investisseur.

En effet, l’activité et le statut de loueur en meublé (LMNP) autorisent l’investisseur à pouvoir amortir la valeur de son bien immobilier ainsi que le mobilier garnissant le logement. Pour y accéder, il faut adopter, pendant la déclaration d’impôt, le régime fiscal réel, au lieu de celui de forfaitaire.

Les règles d’amortissement en LMNP

amortissement en LMNP

En LMNP, l’amortissement est linéaire. C’est-à-dire qu’il aura toujours la même valeur dans le temps. Pratiquement il se calcule de la m

anière suivante : Base x Taux x (Temps/360).  Il doit se pratiquer, non pas sur la valeur de l’ensemble, mais indépendamment pour chaque composant. Et chaque composant s’amortit suivant une durée et un taux différent.

Il est à remarquer que l’amortissement en LMNP ne peut pas créer de déficit. Dans le cas contraire, ceux qui sont au-dessus de cette limitation peuvent être reportés sans limitation dans le temps.

Dépenses amortissables

En général, ce sont des dépenses supérieures à un montant de 600€. Afin de les comptabiliser, il faut normalement que ces factures aient une date égale ou postérieure à la date du début d’activité. L’amortissement correspond à la perte de valeur du bien pour une période donnée (en moyenne une période de 3 à 10 ans). Il permet ainsi, chaque année, de déduire le montant de cette perte de valeur des recettes. Les dépenses, les plus courantes, qu’on peut amortir, et donc déduire des recettes, sont les :

  • travaux effectués dans le bien ;
  • mobilier et les équipements.

Quant à la perte de valeur, il existe plusieurs méthodes pour la savoir, mais la plus classique est d’estimer la durée de vie d’un bien et de réduire sa valeur chaque année en conséquence. Ainsi, voici des exemples de dépenses amortissables avec leur durée d’amortissement :

  • literie : 6 ans
  • table de séjour : 10 ans
  • canapé : 12 ans
  • travaux de peinture : 10 ans
  • parquet : 15 ans

Il faut noter que la valeur du terrain n’est pas amortissable, et que les meubles sont généralement amortis sur 10 ans à un taux de 10 % par an.